O cuando además de ser una obligación, un impuesto se convierte en una maldición.
La plusvalía, o en su terminología más formal “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, es un impuesto que grava el aumento de valor que ha tenido el terreno de un inmueble durante el tiempo en que se ha disfrutado de la propiedad del mismo hasta un período máximo de 20 años. Según la Ley aplicable (Ley Reguladora de las Haciendas Locales), hay que tributar por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo.
Este impuesto es de aplicación en el momento de la venta y lo pagará el vendedor. Igualmente hay que pagarlo en casos de herencias o donaciones. Y ojito que en el primer caso, hay sólo 30 días para presentar la autoliquidación o empezarán a cobrarnos un recargo.
Se trata de un impuesto municipal y por tanto dependiente de las ordenanzas. No obstante se puede decir que más o menos hay que pagar el 30 % de lo que considere el Ayuntamiento que ha aumentado el valor del terreno desde que se compró hasta que se vendió. Para determinar cuanto más vale el terreno, la normativa señala que se “empleará un sistema de valoración objetiva en función del valor catastral”. Pero ojo, sólo se considera el valor catastral en el momento de la venta y se aplica un porcentaje determinado en función del número de años que se haya tenido el inmueble. Por tanto, obligatoriamente con esta fórmula siempre hay incremento de valor y consecuentemente siempre hay que pagar Plusvalía. Es decir, que no se van a detener a analizar los precios de compra y venta.
Ahora bien, ¿qué ocurre si cuándo vendemos el inmueble, no obtenemos ninguna plusvalía? Recientemente hemos asesorado a un cliente en esta situación. Por unas necesidades puntuales de liquidez, el cliente se había visto obligado a vender el inmueble por debajo del valor de mercado y con cierta premura. De hecho lo acabó vendiendo por debajo del precio por el que lo compró. Algo totalmente “inusual” en estos días, ¿verdad? La consecuencia inicial fue que aproximadamente el 80 % de lo que había ingresado por la venta del inmueble se lo reclamaban en Plusvalías. Es decir, se quedaba sin el inmueble y sin dinero para poder hacer frente a las otras necesidades.
Peor aún es el caso de las daciones en pago de las viviendas. Es evidente que cuando alguien renuncia a su casa lo hace como último recurso, en muchos casos es un auténtico drama y siempre son situaciones económicas muy complicadas. Pues aún así, si el Ayuntamiento de turno no ha establecido esta causa como motivo de exención, ¡la Hacienda local reclamará la Plusvalía!. Vamos que te quedas sin casa y todavía te piden 10 o 20 mil euros. Afortunadamente cada vez son más los ayuntamientos que tienen este motivo de exención, pero ojo tiene que ser la vivienda habitual. Así que todavía puede darse el caso de tener que entregar un inmueble y quedarse con parte de la deuda hipotecaria y además que reclamen la Plusvalía.
En todos estos casos, es normal preguntarse, ¿dónde está la Plusvalía, si lo que estoy haciendo en cualquier caso es perder dinero?
¿Qué se puede hacer en estas circunstancias? Desde Tu Asesor Catastral siempre recomendamos empezar por revisar el Valor Catastral del inmueble. No olvidemos que la Plusvalía está directamente relacionada con dicho valor en el momento de la venta, así que si lo bajamos, automáticamente habremos bajado lo que nos reclaman por dicho impuesto. Además es mucho mejor si se busca asesoramiento antes de la venta para así conocer a qué nos enfrentamos y poder planificar adecuadamente la mejor opción de venta. Por ejemplo, puede haber un precio por debajo del cual, de ninguna manera sea aceptable económicamente vender.
También está la vía de los tribunales. En Tu Asesor Catastral hemos realizado múltiples informes valorando inmuebles de forma que ayuden a demostrar ante los tribunales que no ha existido aumento de valor del terreno. Existen ya numerosas sentencias del Tribunal Supremo y de los distintos Tribunales Superiores de Justicia de la Comunidades Autónomas que señalan que si no hay un incremento materializado del valor del suelo no hay que pagar Plusvalías. No obstante eso hay que pelearlo judicialmente y es necesario contratar servicios jurídicos especializados. Eso sí, es importante saber que esta vía también permite solicitar la devolución de la plusvalía pagada durante los últimos cuatro años.
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