En julio de 2.015 la Dirección General del Catastro comenzó el procedimiento de regularización catastral en la ciudad de Sevilla (además de Dos Hermanas y Utrera, entre otros). Este procedimiento terminará el 30 de julio de este año.
Durante este tiempo, podrán ser revisadas, sólo en Sevilla, 60.598 parcelas que ocupan casi 6.000 hectáreas y albergan a 473.197 inmuebles.
De los valores catastrales de los inmuebles depende directamente el IBI. A nadie se le escapa que el IBI es una fuente de ingresos fundamental para los ayuntamientos de este país. Algunas cifras al respecto pueden ilustrarnos hasta qué punto es vital dicho impuesto para las arcas municipales de Sevilla. En 2.015 se presupuestaron unos ingresos por IBI de 173 millones de € o lo que es lo mismo, el 61% de la recaudación por impuestos directos en la ciudad. Para este año 2.016, hay presupuestados 196 millones (23 millones más que el año pasado), que representan casi el 25% de todos los gastos municipales previstos (790 millones para 2.016). Ninguna de estas cifras contempla los efectos de la regularización, que se notarán en los bolsillos de los sevillanos y en las arcas públicas a partir del año que viene.
El procedimiento de regularización tiene el objetivo de dar de alta en el Catastro cualquier alteración que se haya realizado en el inmueble y que no hay sido declarada al mismo. No olvidemos, que en teoría, cada vez que se realiza una obra o cambiamos el uso de un inmueble es nuestro deber comunicárselo a Catastro. El procedimiento se inicia de oficio por la Administración y aunque no tiene carácter sancionador, sí supone el pago de una tasa de 60€ para el propietario por cada inmueble que haya que regularizar.
En general, el procedimiento funciona de esta manera. Cuando los técnicos de las empresas contratadas por Catastro para la regularización detectan alteraciones en los inmuebles, realizan una valoración y Catastro envía al titular del inmueble una “propuesta de resolución con acuerdo de alteración”. En la misma se aporta información de la metodología empleada en la valoración así como el nuevo valor resultante.
Encontramos dos problemas fundamentales en esta propuesta para el ciudadano:
- Por un lado, si no se es un experto en la materia es difícil enterarse de cómo llega Catastro al valor.
- Por otro, no se da información de la situación anterior, es decir, no se sabe qué es lo que ha provocado que se abra una regularización catastral a un inmueble concreto.
Sobre lo primero sólo podemos aconsejarte que contactes con expertos en la materia de forma que puedas verificar que no se han producido errores en la valoración. Sobre lo segundo, es el propio Catastro el que puede ayudarte. En la primera página de la notificación, podrás encontrar una línea que dice: “Puede consultar más información del expediente en www.sedecatastro.go.es con el CSV: (ristra de letras y número).”
Con ese código se accede a la información que necesitamos. De una manera muy sencilla y visual, nos ofrece “el juego de las diferencias” y nos indica qué nuevas cosas tienen detectadas.
En la propuesta se concede al titular un plazo de 15 días para presentar alegaciones y si no las presenta, el valor toma firmeza. En general la alteración queda incorporada a Catastro con efectos desde el 1 de enero del siguiente año. No obstante, es posible que tome efecto desde alguna fecha pasada y el ayuntamiento pudiera reclamarnos los impuestos pagados de menos, depende de cada municipio y del tipo de inmueble, si es urbano o rústico.
¿Y qué es lo que más están buscando los técnicos de Catastro? Pues en resumen, de todo. Se busca, según la documentación oficial que ordena los trabajos, detectar, “omisiones de construcciones, reformas, rehabilitaciones y cambios de uso en los inmuebles”, realizar “una fotografía al menos de todas las parcelas con construcción” con el fin de detectar omisiones etc,”, depurar errores internos que pueda tener la base de datos para llegar al 99% de coincidencia y como curiosidad adicional se ha organizado como tarea específica la regularización de piscinas.
Es decir, una búsqueda exhaustiva que no pensemos que se realiza solo a través de fotografías satelitales, Catastro ha contratado, a través de una encomienda a SEGISPA (“SOCIEDAD ESTATAL DE GESTIÓN INMOBILIARIA DE PATRIMONIO, S.A) un gran número de empresas que han realizado y siguen realizando labores de campo recabando datos a pie de calle.
¿Qué ocurre después de la regularización?, como norma general nuestro inmueble habrá aumentado de valor catastral. El efecto inmediato se notará en el IBI del año que viene, que lo veremos subir en función de aquello que no tuviéramos regularizado. Pero no debemos olvidarnos que el valor catastral se usa para una multitud de impuestos, tales como Plusvalías, Sucesiones/Herencias, Actos Jurídicos documentados etc. Estos impuestos también se verán aumentados proporcionalmente al aumento causado por la regularización.
Lamentablemente, esto no acaba aquí. Este año, el Ministerio ha aprobado un coeficiente de actualización del valor catastral para Sevilla del 1,1. Esto significa, ni más ni menos, que de un plumazo, todos los inmuebles pasan a valer un 10% más, independientemente de que se vea afectado o no por la regularización catastral.
De cara al IBI esta subida del 10% del valor catastral, no representará subida alguna del mismo (IBI) ya que el Ayuntamiento con sus ordenanzas fiscales ha bajado el tipo impositivo justo lo necesario para que no se note en el recibo del IBI. No ocurre así con el resto de impuestos, que sí se verán aumentados.
En definitiva, nos encontramos en un escenario de aumento de la presión fiscal en lo que a los inmuebles se refiere. Ya sea a través de regularización de “alteraciones no declaradas”, ya sea a través de coeficientes multiplicadores que aumentan directamente el valor de nuestros inmuebles un 10% de un plumazo.
¿Qué podemos hacer en caso de recibir la notificación de la propuesta de resolución?
En primer lugar hacer memoria y determinar si hemos realizado alguna obra en nuestro inmueble. Si es así, lo mejor es entrar en la web de catastro con el CSV y ver cuál es la nueva construcción que nos están valorando. Si el aumento notificado de valor respecto al año pasado nos resulta significativo, lo mejor es consultar con expertos de forma que podamos analizar si el inmueble entero, y la obra detectada, están bien valorados. Y por supuesto, si no se ha realizado ninguna obra y los datos reales siempre han coincidido con los de catastro, entonces hay que alegar seguro.
¿Y qué pasa si ya se ha pasado el plazo de los 15 días? En ese caso, la reclamación de la tasa de 60 € la habremos perdido, pero aún estamos a tiempo de contactar con expertos que nos ayuden a pelear por el valor correcto del inmueble antes de que entre en vigor en 2.017.
En cualquier caso, siempre es muy aconsejable analizar con seriedad la valoración de nuestros inmuebles, especialmente este año en Sevilla, donde con independencia de la regularización, los inmuebles han subido de valor un 10%.
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