La semana pasada el Idealista se hizo eco de una interesante sentencia del Tribunal Supremo (idealista) relativa al método que en ocasiones emplea la Administración (típicamente autonómica) para valorar inmuebles cuando hay que pagar impuestos por ellos.
A nuestro entender, si bien el contenido de la información es correcta, el análisis de la sentencia puede ser algo más profundo, no quedándose sólo en lo más llamativo (el varapalo al proceder de la Administración en ocasiones) dejando muchos aspectos de la Sentencia sin comentar así como sus consecuencias.
Esta entrada de nuestro blog es nuestro intento de analizar con mayor profundidad la sentencia (sentencia)
En primer lugar y por centrar la discusión, esta Sentencia tiene impacto fundamentalmente en tres tipos de impuestos relativos a los inmuebles, el de Transmisiones Patrimoniales (cuando se compra un inmueble de segunda mano), el de Actos Jurídicos Documentados (cuando se compra un inmueble al promotor) y del Sucesiones y Donaciones (por ejemplo, como es el caso de la sentencia, al heredar). En estos casos, aunque hayamos comprado el inmueble por muy poco dinero o lo que se haya heredado “no valga nada”, la administración autonómica (pues estos impuestos están transferidos a las comunidades) tiene el derecho a comprobar el valor “real” del bien. Es por ese valor real por el que habrá que pagar impuestos. En muchos casos, ese valor es mucho mayor que lo que nosotros pagamos y de ahí que nos hagan las famosa “liquidación complementaria”.
¿De qué forma puede comprobar el valor real la administración? Resulta que de muchas formas (ver artículo 57.1 de la Ley General Tributaria para los detalles) y además puede elegir qué método emplear y siempre tomará el que le salga más alto. Así hay que pagar más impuestos. En esencia estas son las formas de valorar inmuebles:
- Valor Catastral x coeficiente de ajuste
- Precios medios de mercado
- Dictamen de peritos de la administración
- Tasación hipotecaria
- Precio declarado en la compra-venta
¿Vemos donde vamos llegando?…La sentencia carga contra la forma de valorar de la administración, pero ¿en todos los casos?. Rotundamente no. El Tribunal Supremo dice literalmente:
“En definitiva, cuando la Administración tributaria recurre, como método de valoración, al dictamen de perito de la Administración,[…], debe cumplir las condiciones exigidas al informe pericial.”
Es decir, que cuando se use el método de perito de la administración, hay que cumplir unos mínimos requisitos exigibles a cualquier informe pericial, sea quien sea quien lo haga. Los que nos dedicamos profesionalmente a hacer informes periciales sólo podemos pensar una cosa “¡Faltaría más!”. El Tribunal no hace más que aplicar el sentido común.
¿Y cuáles son esos requisitos?, básicamente que la valoración tiene que ser “singular”. Es decir, concretada y precisada para el inmueble en cuestión. Si se usa este método, digamos de “traje a medida” no vale que te den a cambio un “traje de Zara”. Quizás lo más crítico para la administración sea que el Tribunal señala que en la mayoría de los casos esto implicar visitar físicamente el inmueble en cuestión.
A partir de este análisis podemos atrevernos a predecir qué va a ocurrir a continuación. No habrá más valoraciones por el método del dictamen de peritos de la Administración.
No obstante, aún le quedan muchos métodos. Sólo por poner un ejemplo, el método de “Valor Catastral * coeficiente de ajuste” permite automáticamente a la Administración multiplicar el valor catastral, dependiendo del municipio, hasta por 3. Además los coeficientes de ajuste se aprueban cada año por la propia administración que va a recaudar el impuesto. Es decir, alto nivel de control por parte de la administración. Y si no, siempre nos quedará el de valores medios de mercado….
En definitiva, poco daño le va a causar esta sentencia a la administración, aunque no por ello deja de ser bienvenida. Un “abuso de poder” que los tribunales han tapado.
Por último una reflexión adicional. La sentencia está fechada el 18 de enero de 2.016. Leyendo la sentencia descubrimos que se trata de un caso de (doble) herencia y que los fallecimientos ocurrieron entre 2.001 y 2.002. ¿Y cuándo ha conseguido la demandante hacer valer su derecho?….En 2.016. No todo es imputable a la Justicia, pero al final, se han tardado 14 años en resolver el problema. La verdad, se quitan las ganas de recurrir.
¿No hay métodos más ágiles para resolver estas cuestiones? En muchos casos sí, a través de la Tasación Pericial Contradictoria (TPC).
La TPC, es un procedimiento con un mecanismo sencillo para el contribuyente que deja el análisis de la situación en manos de su perito asesor, quien le asesorará si es conveniente y beneficioso iniciar este procedimiento, siendo una buena oportunidad de ahorrar mucho tiempo y de lograr importantes disminuciones en los impuestos a un precio muy razonable.
Por ejemplo, en nosotros recientemente, a través de una TPC, hemos logrado bajar casi el 50% valor real de inmueble, lo que ha repercutido en una disminución de más de 5.000 € en la cantidad reclamada al cliente y en poco más de 6 meses. ¿Pero… es siempre la TPC la mejor vía? Indudablemente no. Lo que es cierto es que siempre hay que valorar con expertos en la materia, como, Tu Asesor Catastral, si existe esa oportunidad que puede hacerte ahorrar mucho tiempo y dinero.
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